遺産相続・登記・債務整理・不動産売買の司法書士法人市川事務所|神奈川県横浜市・藤沢市・逗子市・平塚・茅ヶ崎・横須賀・鎌倉での各種手続きはご相談ください。

市川事務所

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Q&A
回答
不動産を買うにあたり夫婦で資金を出し合いましたが、持分はどうしたらいいですか?
共有持分の割合は、原則として出資割合、つまり取得にかかる経費も含めた不動産購入代金を誰がいくら用意したかによって決めなければなりません。持分を間違った部分は実際に資金を出した人からの贈与とされ、贈与税が課税されますので、資金の出所と持分の関係を慎重に検討してください。
不動産の取得にかかる経費としては、一般に、売買契約書印紙代、仲介手数料、登録免許税、司法書士手数料、不動産取得税、固定資産税、都市計画税等が考えられます。 質問一覧へ
不動産を買うにあたり親から援助をうけましたが、持分はどうしたらいいですか?
共有持分の割合は原則として出資割合、つまり取得にかかる経費も含めた不動産購入代金を誰がいくら用意したかによって決めなければなりません。
単に親が購入資金を出したというのであれば、親の出した資金分を親の持分として共有名義にします。
一方、住宅取得資金として親から贈与を受けるのであれば、もらった本人の名義で登記をすることになります。これには贈与税が課税されますが、住宅取得等資金の贈与税の特例(相続時精算課税制度)によって3500万円の贈与税の特別控除を受けられる場合があります。 質問一覧へ
居住用建物の登録免許税の軽減措置とはどういうものですか?
居住用の家屋を新築又は取得した場合は、所有権の保存や移転の登記、融資を受けた場合は抵当権設定登記を行うことになります。登記にあたっては登録免許税が課税されますが、「住宅用家屋証明書」を添付し新築又は取得後1年以内に登記をすれば、登録免許税が軽減されます。

住宅用家屋証明書を取得するためには、次の要件に該当することが必要です。
  1. 個人が新築または取得し本人の住宅として使うものであること(原則として、新住所に住民票を移動しておく必要があります)
  2. 住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上のものであること
  3. 居宅部分が建物全体の90%を超える家屋であること
  4. 区分建物は、耐火・準耐火建物のものであること
  5. 建築後使用されたことのある家屋は、取得の日以前20年以内(鉄筋コンクリート造り等の耐火建築物にあっては25年以内)に建築されたものであること

上記の要件に該当しなくても適用できる場合がありますので、詳しくはご相談下さい。
また、築後経過年数要件は一定の証明書を添付すれば緩和されますが、建物により証明書が取得できない場合や多額の費用がかかる場合がありますのでご相談ください(Q6へ)。

登記の種類 標準税率 軽減後の税率 根拠法
所有権の保存登記 1,000分の4 1,000分の1.5 租税特別措置法第72条
所有権の移転登記 1,000分の20 1,000分の3 租税特別措置法第73条
抵当権の設定登記 1,000分の4 1,000分の1 租税特別措置法第74条
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残金決済当日までに新しい住所へ移すことができない場合、居住用建物の登録免許税の軽減措置の適用を受けるにはどうしたらいいですか?
居住用建物の登録免許税の軽減措置を受けるためには、原則として、残代金決済時までに新住所地へ住民票を移動しておくことが必要ですが、引越し準備等のために移動が間に合わない場合は、一定の書類と上申書を役所に提出することにより、住宅用家屋証明書の交付を受けることができます。ご用意いただく書類について、詳しくはご相談ください。 質問一覧へ
居住用建物を買いますが、共有者の中に住まない者がいます。登録免許税の軽減措置は受けられますか?
居住用建物の登録免許税の軽減措置制度は、「居住用の建物を取得し、そこに居住する人には、登録免許税を安くしてあげますよ」という制度なので、居住しない人が共有者にいる場合には、居住者と居住しない人では税率が変わります。登録免許税の軽減を受けられるのは、居住者の持分割合のみということになります。ただし、抵当権設定登記については、ローンが居住者名義であれば(債務者が居住者であれば)、債権額全額につき登録免許税の軽減措置を受けることができます。 質問一覧へ
居住用建物の登録免許税の軽減措置について、建築後20年以上の木造建物でも適用を受けることのできる場合とは?
平成17年4月1日施行の税制改正により、居住用建物の登録免許税の軽減措置制度につき、古くても耐震性を満たす住宅については築後経過年数要件が撤廃されました。築後20年以上(鉄筋コンクリート造等の耐火建築物にあっては25年以上)の中古住宅であっても、新耐震基準に適合することを証明すれば、登録免許税の軽減を受けることができます。新耐震基準に適合することを証明するためには、建築士等の耐震診断を受けて耐震基準適合証明書を取得することが必要です。また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能評価書において耐震等級に係る評価が等級1以上である場合は、証明書に代えることができます。 質問一覧へ
私は外国籍ですが、日本国内の不動産を購入しました。登記にはどのような書類が必要ですか?
作成中 質問一覧へ
残金決済当日は欠席します。必要な手続きはありますか?
不動産売買の残金決済は、売買代金の支払いと不動産の引渡し、所有権移転の登記手続きを行う重要な日です。残金決済に立ち会う司法書士は、登記のための書類の確認だけでなく、売主様・買主様のご本人確認、売却・購入の意思確認をさせていただき、お取引の安全につとめます。
売主様または買主様がご欠席の場合は、代理人を立てていただくことが可能ですが、ご欠席の方には、前もって面談させていただくか、電話等による意思確認のうえ、本人限定受取郵便(名宛人ご本人のみが受け取ることのできる郵便)にてご署名・捺印頂く登記必要書類一式をお送りします。ご本人確認、意思確認についてご理解、ご協力をお願い致します。 質問一覧へ
不動産を売却するのですが、結婚、引越しのため、登記簿の氏名・住所に変更があります。必要な手続きはありますか?
登記簿には、不動産を購入したときの住所・氏名が記載されています。その後住所・氏名が変わっても、名義人本人が変更の登記をしない限り、登記簿の記載が自動的に変わるということはありません。
売買登記にあたっては、書類だけで売主様と登記名義人との同一性が審査されますので、住所・氏名変更の登記を行う必要があります。住所・氏名の変更を証明できる住民票の写し等、戸籍謄(抄)本をご用意ください。 質問一覧へ
不動産を売却するのですが、居住地は外国です。どのような書類が必要ですか?
作成中 質問一覧へ
私は外国籍ですが、日本国内の不動産を売却しました。登記にはどのような書類が必要ですか?
作成中 質問一覧へ
不動産を売却するのですが、権利証をなくしてしまいました。どうしたらいいですか?
売買登記申請の際には、売主様が登記名義人ご本人であることを確認する書類として権利証(あるいはオンライン指定庁で登記を受けた方については、登記識別情報)の添付が必要です。権利証は再発行されない大事な書類ですので、無くしてしまった場合には、これに代わる本人確認情報という書類を作成しなければなりません。

本人確認情報は、その売買登記を行う司法書士が作成する書類で、お客様が登記名義人ご本人に間違いない旨を証明するものです。司法書士はお客様と直接面談させていただき、身分証の提示や権利取得経緯等の厳格な確認を致します。共有物件については、ご共有者それぞれについて本人確認情報の作成が必要です。
司法書士が虚偽の本人確認情報を作成した場合には刑罰の対象になるなど重い責任が伴い、厳格な確認が必要ですので、作成には費用がかかります。詳しくはご相談下さい。

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オンライン指定庁で登記をしたので、登記識別情報を保管しています。不動産を売却するときに、紙の権利証との違いはありますか?
登記識別情報とは、平成17年3月に施行された新しい不動産登記法において、従来の権利証に代わるものとして導入された制度で、12桁のアルファベットと数字の組み合わせからなる暗証番号です。不動産購入時にオンライン指定庁で登記をした方には、法務局より登記識別情報が交付されます。
売買登記申請の際には、従来の紙の権利証と同様に、売主様が登記名義人ご本人であることを確認する書類として登記識別情報の添付が必要です。
従来の紙の権利証と異なる点は、前もって登記識別情報の有効性確認を行う必要があることです。登記識別情報は、法務局のコンピューターで作成管理されていますので、登記識別情報を見ただけでは法務局で管理されている内容と合っているかどうか確認することができません。また、登記識別情報は交付を受けた後に失効させることもできますので、現在も有効なものであることを確認する必要があります。そのため、売主様から前もって登記識別情報、印鑑証明書及び委任状をお預かりし、法務局へ有効性確認を行います。
有効性確認ができない場合は、従来の紙の権利証が無いのと同じですので、登記申請をする司法書士が本人確認情報を作成することになります(Q12へ)。  質問一覧へ
親から相続した不動産を売却したいのですが、登記の名義はまだ親のままです。必要な手続きはありますか?
亡くなった方の名義のままになっている不動産を売却するには、まず相続手続きが必要です。亡くなった方の死亡から出生まで遡る戸籍謄本等を取寄せ、どなたが相続人であるかを特定します。また、法定相続分を変更する場合には、法定相続人全員による遺産分割協議が必要です。相続した方へ名義を変える相続登記を行い、その方が売買契約の当事者としてご売却の手続きを進めることになります。 詳しくはQ&A相続登記をご覧ください。 質問一覧へ
認知症の親の居住建物を売却して、介護施設入居の資金にあてたいと思っています。必要な手続きはありますか?
有効に売買契約をするためには、正常な判断能力(意思能力)を有していることが必要です。
認知症は、ご自分で判断する力が弱くなってきている状況です。まずは司法書士に相談し、意思の確認、証拠の保全をしておくことがトラブルの防止に役立つでしょう。
認知症の程度によっては、家庭裁判所に成年後見の審判手続きをして、後見人等を選任する必要があります。成年後見制度とは、認知症の方、知的障害のある方など、判断能力の不十分な方を保護・支援するための制度です。手続きの流れは下記のとおりで、申立てから審判確定まで約2ヶ月程度かかります(この期間はケースによって変わってきます)。
また、居住用不動産の売却をする場合は、家庭裁判所の許可が必要です。居住環境の変化は本人に与える影響が大きいため、家庭裁判所の客観的・中立的な立場から慎重な判断を求める趣旨です。成年後見人等は、家庭裁判所に売却の許可審判を申し立て、許可審判が確定した時点ではじめて契約ができるようになります。

第1 事前確認事項 ・成年後見制度を利用する目的とそれが最善の方法であるかどうかを検討する
・診断書を準備
・戸籍謄本等を準備
・後見人等候補者を誰にするか決める
第2 後見開始等の審判の申立 ・代理権、同意権付与の申立てを行う
・申立書等に記入
・印紙、郵便切手等を準備
第3 調査
鑑定
審問
・家庭裁判所は調査官による調査を開始
・補足資料等を提出する
・鑑定費用を予納する 
第4 審判の告知・通知 関係者へ審判書が送付される
第5 即時抗告 2週間以内は異議申立て可能
第6 成年後見登記申請 審判確定後に、家庭裁判所から東京法務局へ成年後見登記申請手続きが行われる
第7 後見人等の活動開始 法務局より後見人等であることの証明書を取り寄せし、これにより対外的活動ができる
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